Côte d’Ivoire : un boom immobilier « réservé » aux happy few

Les groupes immobiliers locaux Kaydan et Batim comme les marocains Addoha et Alliances multiplient les projets à Abidjan et dans sa périphérie. Mais, faute d’un marché du crédit adapté, ces logements restent inaccessibles pour un segment important de la population.

Dans le taxi qui la ramène de l’aéroport d’Abidjan, cette habitante confie avoir désormais du mal à se repérer dans cette ville où elle vit depuis quarante ans. En particulier dans le quartier de la Zone 4, Marcory, prisé des ressortissants français et de la communauté libanaise, ou encore celui de la Riviera, aux Deux-Plateaux, ou d’Angré, dans la très huppée commune de Cocody.

C’est là qu’ont surgi, en seulement quelques années, ces nouvelles zones résidentielles destinées plus particulièrement aux classes supérieures et moyennes. Alors que le marché immobilier connaît depuis 2011 une croissance annuelle de 18 % dans le pays (reflétant principalement la tendance d’Abidjan), les besoins sont tels que la frénésie gagne aussi la périphérie.

Croissance des agglomérations

De grosses opérations ciblent aujourd’hui les villes de Grand-Bassam, Bingerville et Songo (près de la commune populaire de Yopougon), avec des produits plus accessibles. La construction de ponts et de voies rapides par les autorités a stimulé la croissance de ces agglomérations, qui se trouvent désormais à 30 minutes du centre d’Abidjan. À la fin de 2018, les revenus du secteur s’élevaient à 513 milliards de F CFA (808 millions d’euros – 41 % de l’industrie du BTP), selon les chiffres d’une étude à paraître du Groupement ivoirien du bâtiment et des travaux publics (GIBTP), dont Jeune Afrique a pris connaissance.

Si l’on s’attend aussi à d’importants investissements dans la construction hôtelière et dans l’immobilier commercial et de bureaux, où le mètre carré manque, l’immobilier résidentiel est celui où les besoins sont les plus importants. Parmi les plus gros promoteurs se partageant le marché figurent des ivoiriens comme Batim, qui fut successivement une filiale des compagnies d’assurance Colina et Saham avant de tomber, en 2015, dans l’escarcelle du fonds Phoenix Africa Partners Holding (PAPH), de Michel Abrogoua, la société Les Lauriers, détenue par une famille d’origine libanaise, les Marcos, mais aussi Kaydan.

Le groupe présidé par Alain Kouadio travaille actuellement sur trois programmes, comme Symphonia, à la Riviera. Aujourd’hui, dans ce lotissement clôturé de 5 hectares plébiscité par des cadres supérieurs et des entrepreneurs, sur les 120 maisons haut de gamme (250 000 euros) qui seront livrées en mars, il n’en reste que trois sur le marché.

Ayant développé sur la route de Grand-Bassam un programme de 500 villas (70 000 à 120 000 euros), qui jouera le jeu d’une plus grande mixité sociale, le groupe Kaydan commencera en avril le chantier de 112 appartements dans un quartier fermé de 2,5 ha, à Cocody. « Il y a beaucoup plus de projets structurés qu’il y a cinq ans », note Stéphane Affro, le directeur général de Kaydan, qui, depuis 2017, déploie une stratégie B to C, alors qu’il travaillait jusque-là pour le compte d’investisseurs, au gré des opportunités qui se présentaient.

Seul 1 % des logements sociaux promis ont vu le jour

Si son concurrent marocain Alliances Développement Immobilier est présent dans les logements économiques, qui forment 90 % de la demande, Addoha, le groupe d’Anas Sefrioui, s’est aussi positionné, en avril 2019, face à Kaydan, dans le haut standing, avec Prestigia, plus rentable, comme à Locodjro, sur la lagune Ébrié. « Une façon pour lui de créer un effet de levier sur son investissement », analyse Hamed Traoré, directeur exécutif du GIBTP.

À la différence des acteurs ivoiriens, dont la mauvaise expérience avec les syndics de copropriété les incite plutôt à construire des maisons basses, les opérateurs marocains préfèrent construire des immeubles, dupliquant un modèle éprouvé chez eux. Mais pas de quoi satisfaire entièrement la demande. Le GIBTP estime même entre 400 000 et 600 000 la pénurie de logements à Abidjan.

« Un déficit qui se creuse de 50 000 à 60 000 unités d’habitation par an, ce qui représente un manque à gagner de 50 milliards à 80 milliards de F CFA pour le secteur », poursuit Hamed Traoré. « Les autorités n’ont pas réussi à construire en huit ans les 50 000 logements sociaux par an qu’elles avaient annoncés. Seuls 4 000 sont sortis de terre. Ce qui crée beaucoup de frustrations dans la population », regrette Stéphane Affro.

Des conditions d’accès aux crédits excluantes

Car si les promoteurs n’arrivent pas à répondre entièrement à la forte dynamique du marché, c’est qu’ils rencontrent de nombreuses entraves. D’abord, le besoin de sécuriser le foncier, alors que le droit coutumier octroie souvent la propriété d’un terrain à une famille, à une communauté, plutôt qu’à un individu. « Les droits coutumiers doivent être purgés avant que s’exerce le droit latin, et c’est souvent une source de contentieux. Le droit latin ne définit pas ce qu’est une famille africaine ! », souligne Stéphane Affro, qui s’évertue à bien étudier en amont l’historique du foncier avant de lancer une opération.

Autre difficulté : la nécessité pour les promoteurs de viabiliser les terrains, c’est-à-dire de réaliser les adductions d’eau et les branchements électriques. Des tâches autrefois entreprises par l’État et qui renchérissent aujourd’hui de 15 % à 30 % le coût de construction des entreprises. Dans ces conditions, il est très difficile pour les opérateurs de s’orienter vers le logement social, comme le souhaiterait l’État.

Mais pour les aménageurs, le principal obstacle réside dans les conditions d’accès aux crédits pour les acquéreurs. Conséquence : même si la classe moyenne ivoirienne est importante, seule une niche de la société peut accéder à des financements. « Des crédits payables sur des périodes comprises entre trois et cinq ans et qui s’apparentent donc davantage à un crédit à la consommation, alors qu’ils devraient normalement s’étaler sur quinze à trente ans. Il n’y a pas de crédit immobilier sur une période longue. Une fois payé un apport de 30 % à 40 %, il est très difficile de s’acquitter du solde dans un laps de temps de trois ans », regrette Hamed Traoré.

Des conditions qui excluent de cette dynamique les populations les plus modestes de Yopougon et d’Abobo, qui composent les trois quarts de la ville, et qui ont engendré une véritable flambée des prix dans toute l’agglomération.

Les prix se sont envolés dans la Zone 4, où le mètre carré est le plus élevé de la ville, où il se négocie entre 400 000 et 600 000 F CFA. Tandis que dans la commune de Cocody les prix des terrains ont triplé, voire quadruplé, en moins de dix ans, constate Hamed Traoré. Des logements de moyen standing qui valaient entre 20 et 30 millions de F CFA il y a vingt ans s’échangent aujourd’hui à plus de 80 millions. Mais les promoteurs ont déjà les yeux rivés sur Anyama, à 10 kilomètres d’Abidjan, où le stade olympique accueillera la CAN 2023, et où doivent être construites de nombreuses infrastructures. Le lieu où, pour eux, des affaires restent à faire.

Kaydan se convertit à la gestion d’actifs

Afin de proposer des solutions de financement plus faciles et sans recourir aux banques, le groupe Kaydan a mis en place sa filiale Asset Management. L’objectif : gérer de l’immobilier papier. « Nous vendrons des titres qui permettront aux particuliers de prendre des parts d’une société immobilière, mais pas le bien actif dans leur propriété », assure Stéphane Affro, le directeur général. Kaydan a déjà obtenu l’agrément OPCVM du régulateur, mais attend que ce dernier définisse les règles de gestion des fonds. Il prévoit un démarrage sous peu.